Grondprijzen 2025
In 2024 is door de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2024 vastgesteld. Naar aanleiding van deze nota is het grondprijsbeleid geactualiseerd en bijgesteld. Rekening houdend met en gebaseerd op dit beleid zijn grondprijzen voor 2025 bepaald en vastgelegd. Deze Grondprijzenbrief 2025 vormt het kader voor de waardebepaling en prijsvorming bij verkopen van (bouwrijpe) grond door de gemeente, waarbij de onderhandelingen in 2025 zijn gestart (zie ook 4.3 Overgangsbepalingen). Alle genoemde bedragen zijn exclusief omzet- c.q. overdrachtsbelasting.
Het uitgangspunt is dat de waarde van de grond marktconform is en bepaald wordt op basis van de daarop te realiseren bestemming of functie. In de grondprijzenbrief wordt onderscheid gemaakt naar woningbouw en overige bestemmingen, waaronder bedrijventerreinen. Per bestemming is aangegeven welke grondwaarde is bepaald, of welke methode wordt gehanteerd om deze in voorkomende gevallen te bepalen
Als u de volledige grondprijzenbrief 2025 wilt inzien, kunt u mailen naar communicatie@bergenopzoom.nl en krijgt u het volledige document toegestuurd.
Koopwoningen
Om de waarderingsmethode en de uitgifteprijs voor woningbouwkavels te kunnen bepalen is aan een onafhankelijk taxatiebureau opdracht verstrekt hierover een advies uit te brengen. Dit advies1 is gebaseerd op een algemeen marktonderzoek naar de uitgifteprijs van woningbouwkavels en een analyse van bouwkavels binnen de gemeente Bergen op Zoom en omgeving. Daarnaast is voor het advies een marktanalyse uitgevoerd om een representatief beeld te krijgen van de vastgoedmarkt op regioniveau. Hiervoor is gebruik gemaakt van het marktinformatiesysteem van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM).
Grondgebonden woningen
Voor het bepalen van de grondwaarde van rijwoningen, hoekwoningen en twee-onder-één-kapwoningen is op basis van een ‘standaard’ woning (zie bijlage 1) uit de betreffende categorie een normatieve residuele berekening opgesteld. Hierdoor ontstaat een uniform beeld op basis waarvan een gemiddelde grondprijs voor de verschillende woningtypen kan worden bepaald. Uitgangspunt hierbij is projectmatige bouw, waarbij geen aanvullende kwaliteits- of duurzaamheidseisen worden gesteld en er geen sprake is van voor de locatie speciaal ontworpen woningen of van substantieel van het gemiddelde woningtype afwijkende maatvoeringen (indien dit wel het geval is kan indien nodig een afzonderlijke maatwerktaxatie worden gevraagd).
Voor vrijstaande woningen is de minimum grondwaarde comparatief bepaald. De residuele methode kan voor deze categorie namelijk een vertekend beeld geven van de grondwaarde vanwege de relatief grotere invloed van het afwerkingsniveau, de constructie en de vorm van de kavel.
Grondprijzen bouwgrond grondgebonden woningen per woonkern
Op basis van het marktonderzoek gelden de minimum uitgifteprijzen per woningtype gedifferentieerd naar de kernen Bergen op Zoom, Halsteren en Lepelstraat als volgt
| Woningtype | Bergen op Zoom | Halsteren | Lepelstraat |
|---|---|---|---|
| Rijwoning | € 475 | € 455 | € 430 |
| Hoekwoning | € 445 | € 425 | € 400 |
| Twee-onder-één-kapwoning | € 395 | € 375 | € 355 |
| Vrijstaande woning | € 420 | € 400 | € 380 |
Bovenstaande minimum grondprijzen vormen gemiddelde grondprijzen bij de uitgifte van grond voor de nieuwbouw van het betreffende woningtype in geval van een ‘standaard’ projectmatige ontwikkeling. Een prijsbepaling specifiek op kavelniveau kan worden beoordeeld op basis van ligging en vorm. Hiertoe kan de gemiddelde grondprijs op kavelniveau binnen een projectmatige ontwikkeling in stappen van 2,5% worden verhoogd of verlaagd, tot maximaal 10%
Bij de gronduitgifte worden de ‘goede en slechte’ kavels bovendien met elkaar verevend en zal de gemiddelde prijs per m² minimaal gehanteerd dienen te worden.
Tevens wordt voor de standaard vrijstaande woningen een degressief stelsel toegepast op de gemiddelde uitgifteprijs voor wat betreft de kavelgrootte van de percelen. Deze methodiek gaat er bij de waardering van gronden vanuit dat de waarde vanaf een bepaalde omvang relatief afneemt naar gelang de oppervlakte van de (bouw)kavel toeneemt. Hierdoor wordt de grondwaarde bij een vrijstaande woning trapsgewijs verlaagd vanaf 500 m², waarbij van elke daarop volgende 500 m² de prijs wordt gehalveerd. Dit betekent dat de 1e 500 m² een grondprijs van 100% kent, de daarop volgende 500 m² een grondprijs van 50%, de daarop volgende 500 m² een grondprijs van 25% en zo verder.
Voor bouwkavels van vrijstaande woningen met ruime bebouwingsmogelijkheden (inhoud van de woning groter dan 750 m³ en/of een bouwvlak van meer dan 150 m²) wordt een eerste trede van 750 m² gehanteerd, waarna de m² prijs elke daaropvolgende 500 m² met 50% afneemt.
Gestapelde woningen
Voor appartementen geldt dat de grondwaarde geheel afhankelijk is van het bouwvolume, het afwerkingsniveau, maar ook de vorm van bouwen. Met vorm wordt bedoeld het verschil tussen een galerijflat en een portiekflat, maar ook of bergingen en parkeervoorzieningen onder het complex gerealiseerd worden of op maaiveldniveau. Gezien de vele variabelen bij deze categorie wordt de grondwaarde bij meergezinswoningen situationeel door middel van een maatwerktaxatie bepaald.
Huurwoningen
Sociale huurwoningen
Voor een sociale huurwoning geldt dat de huurprijs lager is dan de geldende huurliberalisatiegrens van de woningwet, in het jaar van ingebruikname van de nieuwe woning. Indien binnen 10 jaar na ingebruikname de woning wordt verkocht of verhuurd voor de vrije sector dient naverrekening plaats te vinden op basis van de grondprijs in de vrije sector.
De gemeente hanteert voor gronden voor sociale woningbouw een grondprijs van € 21.500 per woning voor grondgebonden eengezinswoningen, en een grondprijs van € 20.000 per woning voor gestapelde woningen.
Vrije sector huurwoningen
Voor de grond van huurwoningen met een huurprijs hoger dan de huurliberalisatiegrens wordt de marktwaarde gehanteerd. De marktwaarde van een vrije sector woning wordt mede bepaald door de rendementseisen van beleggers. De huidige marktwaarde van vrije sector huurwoningen is gelijk aan de marktwaarde van een vrije sector koopwoning. Gezien deze ontwikkeling wordt de (systematiek van vaststellen van de) grondprijs voor vrije sector huurwoningen gelijk gesteld aan die van de vrije sector koopwoningen.
Overige woningbouw
Bij gronduitgifte voor de nieuwbouw van woonvormen en bijzondere woonconcepten, die niet passen in de woningcategorieën, zoals opgenomen in paragraaf 2.1 en 2.2 wordt de grondwaarde situationeel bepaald door middel van een taxatie, waarbij de te hanteren taxatiesystematiek afhankelijk van de situatie door de taxateur op basis van expertise wordt bepaald
- Centraal wonen en groepswoningen: verschillende collectieve woonvormen, waarbij sprake is van gezamenlijk gebruik van keuken en sanitair, de eenheden kunnen zelfstandig zijn (centraal wonen) of onzelfstandig met toezicht en/of begeleiding (groepswonen).
- Woon-zorgcomplexen: een complex met (zelfstandige) woningen, waar ook extramurale (buiten de muren van een verzorgingstehuis) zorgvoorzieningen worden aangeboden.
- Job-lodges: huisvesting van arbeidsmigranten.
- Bijzondere woningen en woonconcepten; herenhuizen, kadewoningen, waterwoningen, boothuizen, maatschappelijk gebonden eigendom, etc.
Bedrijven
Voor de realisatie van nieuwe bedrijven wordt de minimale grondwaarde van een bedrijfskavel bepaald aan de hand van de opgenomen categorieën met vaste prijzen voor bedrijventerreinen (zie bijlage 2 voor een toelichting op de categorieën).
Het is nadrukkelijk van belang om specifiek op kavelniveau de uit te geven kavels te beoordelen op eigenschappen zoals ligging, vorm en bouwmogelijkheden alvorens tot een uitgifteprijs per kavel te komen. Op basis van een marktanalyse en referentie-onderzoeken blijkt dat er veel verschil kan zitten tussen verschillende soorten bedrijventerreinen. Zodoende wordt een meer algemene benadering gehanteerd om te bepalen in wat voor bandbreedte de grondprijs voor Bergen op Zoom zich beweegt. In de praktijk zullen alsnog locatie-specifieke factoren ervoor zorgen dat een casus kan afwijken van de in de grondprijzenbrief opgenomen minimale grondprijzen. In dit geval is een maatwerktaxatie nodig om de grondprijs vast te stellen.
| Type bedrijfskavel | Grondprijs per m2 excl. btw |
|---|---|
| Bedrijfskavel bedrijventerrein lokaal | Minimale grondprijs: € 140,- per m2 |
| Bedrijfskavel bedrijventerrein regulier | Minimale grondprijs: € 155,- per m2 |
| Bedrijfskavel bedrijventerrein hoogwaardig | Minimale grondprijs: € 170,- per m2 |
| Bedrijfskavel bedrijventerrein hoogwaardig zicht | Minimale grondprijs: € 195,- per m2 |
| Bedrijfskavel grootschalig (>10.000 m2) | Maatwerk |
| Bedrijfskavels met havenvoorzieningen | Maatwerk |
Overige grond (o.a. snippergrond)
De gronden die als categorie snippergrond kunnen worden beschouwd hebben een oppervlakte van maximaal 150 m2. Voor een nadere inhoudelijke toelichting en de voorwaarden wordt verwezen naar de Beleidsnota snippergrond 2022.
De grondprijs voor snippergrond wordt uitgesplitst naar grond met en zonder vergunningsvrije bebouwingsmogelijkheid.
Voor uitgifte van reststroken voor nutsvoorzieningen geldt de grondprijs voor reststroken ten behoeve van nutsvoorzieningen, als de oppervlakte maximaal 150 m2 is en deze geen belangrijke functie meer heeft voor de gemeente.
In alle andere gevallen wordt de grondwaarde bepaald door middel van een taxatie.
| Soort grond | Grondprijs |
|---|---|
| Snippergrond met (vergunningsvrije) bebouwingsmogelijkheden | € 200 per m2 |
| Snippergrond zonder bebouwingsmogelijkheden | € 110 per m2 |
| Reststroken ten behoeve van nutsvoorzieningen | € 200 per m2 |
Sport en leisure
| Soort grond | Grondprijs |
|---|---|
| Onbebouwde sport- en leisurevoorzieningen (waaronder begrepen sportvelden, inclusief was- en kleedaccommodaties) | € 36,50 per m2 |
| Niet-commerciële gebouwde sport- en leisurevoorzieningen, speeltuin en kinderboerderij | € 68 per m2 |
| Commerciële gebouwde sport- en leisurevoorzieningen | Taxatie |
Overige functies
Sociaal maatschappelijk
Hieronder kunnen gronden vallen gronden met de volgende bestemming:
- Huisvesting van een functie met een publiek karakter, openbaar en semi-openbaar, zoals basisscholen, wijkcentra, etc.
- Overheidsvoorzieningen.
- Huisvesting van instellingen, zonder winstoogmerk, bijvoorbeeld een bibliotheek.
- Huisvesting van sociaal-culturele voorzieningen; gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen.
- Particuliere peuterspeelzalen en opleidingsinstituten.
- (Para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd, dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd.
- Medische en paramedische functies, zoals artsen, fysiotherapeuten en dergelijke.
- Verzorgings- en verpleeghuizen, huisartspraktijken, apotheken en ziekenhuizen.
Voor de gronden voor realisatie van sociaal maatschappelijke functies wordt de grondwaarde situationeel bepaald aan de hand van een maatwerktaxatie waarbij de te hanteren taxatiesystematiek afhankelijk van de situatie door de taxateur op basis van expertise wordt bepaald.
Volkstuinen
De prijzen voor volkstuinen in 2025 zijn als volgt.
| Soort grond | Grondprijs |
|---|---|
| Volkstuinen (niet grenzend aan een woonperceel. In dat geval wordt namelijk de grondprijs van snippergrond gehanteerd indien de oppervlakte maximaal 150 m2 bedraagt) | € 10 per m2 |
| Volkstuinen huur (nieuw af te sluiten overeenkomsten in 2023) | € 0,50 per m2per jaar |
Parkeren
Uitgangspunt voor het parkeerbeleid is dat het parkeren op eigen terrein opgelost moet worden. De grondprijs voor parkeren wordt daarom gelijkgesteld aan de grondprijs van de bestemming waar de betreffende parkeergelegenheid op wordt aangelegd en volgens dezelfde waarderingsmethode bepaald. Dit geldt zowel voor de gronduitgifte voor nieuwbouw als voor verkoop van (gemeente)grond ten behoeve van de toevoeging van parkeervoorzieningen aan een bestaande bouw.
De grondwaarde bij de uitgifte van grond voor de realisatie van openbare (betaalde)parkeervoorzieningen wordt bepaald op basis van een taxatie waarbij de te hanteren taxatiesystematiek afhankelijk van de situatie door de taxateur op basis van expertise wordt bepaald.
Opstalrecht zendmasten
Ten aanzien van de vergoeding van opstalrechten voor zendmasten geldt een basisvergoeding van €6.300 voor een eerste provider op een bepaalde locatie en een aanvullende vergoeding van €2.050 per jaar voor iedere volgende provider op dezelfde locatie.
Toepassing en besluitvorming
Erfpacht en huur
Voor uitgifte van grond in erfpacht geldt de grondwaarde voor de betreffende bestemming, zoals vastgelegd in deze grondprijzenbrief. De hoogte van de jaarlijkse erfpachtcanon is 5% van de grondwaarde.
In de nota grondbeleid is opgenomen dat het beleid van de gemeente uitgaat van terughoudendheid in de toepassing van erfpacht.
Voor uitgifte van grond in huur bedraagt de hoogte van de huur ook 5% van de grondwaarde.
Vaststelling en afwijking
Het college is op grond van de gemeentewet bevoegd besluiten te nemen betreffende aan- en verkopen van gemeentelijke gronden, tevens kan het college voor bepaalde projecten optievergoedingen vaststellen. Het college stelt hiervoor deze grondprijzenbrief vast en verstuurt deze ter kennisname aan de raad.
Afwijkingen in concrete gevallen van deze grondprijzenbrief (grondprijs onder de opgenomen minimum grondprijzen) zijn toegestaan op basis van een taxatie en middels een college besluit (bijvoorbeeld als de ontwikkeling van de locatie een aanzienlijke meerwaarde voor de gemeente oplevert die zonder een verlaging van de grondprijs, erfpachtcanon of uitgiftevoorwaarden aantoonbaar niet gerealiseerd kan worden).
Overgangsbepaling
Deze Grondprijzenbrief 2025 is van toepassing op nieuwe grondtransacties in 2025 vanaf 14 januari 2025 en op de actualisatie van bestaande grondexploitaties vanaf 2025. Deze Grondprijzenbrief 2025 geldt daarom niet voor bestaande afspraken, opties en overeenkomsten die voor 14 januari 2025 zijn overeengekomen of waarvoor onderhandelingen voor 14 januari 2025 zijn gestart