Grondprijzen 2024
Op basis van de Nota Grondbeleid 2017 zijn de grondprijzen voor 2024 bepaald en vastgesteld. De zogenoemde grondprijzenbrief 2024 vormt het kader voor de waardebepaling en prijsvorming bij verkopen van (bouwrijpe) grond door de gemeente. Alle genoemde bedragen zijn exclusief omzet- en/of overdrachtsbelasting.
Het uitgangspunt is dat de waarde van de grond marktconform is en bepaald wordt op basis van de daarop te realiseren bestemming of functie. In de grondprijzenbrief wordt onderscheid gemaakt tussen woningbouw en overige bestemmingen, waaronder bedrijventerreinen. Per bestemming is aangegeven welke grondwaarde is bepaald, of welke methode wordt gehanteerd om deze in voorkomende gevallen te bepalen.
Voor de uitgifte van bouwkavels met de bestemming woningbouw wordt onderscheid gemaakt in koopwoningen en huurwoningen, waarbij de categorie koopwoningen nog wordt onderverdeeld in grondgebonden en gestapelde woningen.
Als u de volledige grondprijzenbrief 2024 wilt inzien, kunt u mailen naar communicatie@bergenopzoom.nl en krijgt u het volledige document toegestuurd.
Koopwoningen
Om de waarderingsmethode en de uitgifteprijs voor woningbouwkavels te kunnen bepalen is aan een onafhankelijk taxatiebureau opdracht verstrekt hierover een advies uit te brengen. Dit advies is gebaseerd op een algemeen marktonderzoek naar de uitgifteprijs van woningbouwkavels en een analyse van bouwkavels binnen de gemeente Bergen op Zoom en omgeving. Daarnaast is voor het advies een marktanalyse uitgevoerd om een representatief beeld te krijgen van de vastgoedmarkt op regioniveau. Hiervoor is gebruik gemaakt van het marktinformatiesysteem van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM).
Grondgebonden woningen
Op basis van het marktonderzoek wordt er onderscheid gemaakt tussen de minimum uitgifteprijzen per woningtype naar de kernen Bergen op Zoom, Halsteren en Lepelstraat.
| Woningtype | Bergen op Zoom | Halsteren | Lepelstraat |
|---|---|---|---|
| Rijwoning | € 445 | € 425 | € 400 |
| Hoekwoning | € 410 | € 390 | € 370 |
| Twee-onder-één-kapwoning | € 375 | € 360 | € 340 |
| Vrijstaande woning | € 390 | € 370 | € 350 |
Bovenstaande grondprijzen vormen gemiddelde grondprijzen bij de uitgifte van grond voor de nieuwbouw van het betreffende woningtype in geval van een ‘standaard’ projectmatige ontwikkeling. Een prijsbepaling specifiek op kavelniveau kan worden beoordeeld op basis van ligging en vorm. Zo kan de gemiddelde grondprijs in stappen van 2,5% worden verhoogd of verlaagd, tot maximaal 10%.
Bij de gronduitgifte worden de ‘goede en slechte’ kavels bovendien met elkaar verevend en zal de gemiddelde prijs per m² minimaal gehanteerd dienen te worden. Tevens wordt voor de standaard vrijstaande woningen een degressief stelsel toegepast op de gemiddelde uitgifteprijs voor wat betreft de kavelgrootte van de percelen. Deze methodiek gaat er bij de waardering van gronden vanuit dat de waarde vanaf een bepaalde omvang relatief afneemt naar gelang de oppervlakte van de (bouw)kavel toeneemt. Hierdoor wordt de grondwaarde bij een vrijstaande woning trapsgewijs verlaagd vanaf 500 m², waarbij van elke daarop volgende 500 m² de prijs wordt gehalveerd. Dit betekent dat de eerste 500 m² een grondprijs van 100% kennen, de daarop volgende 500 m² een grondprijs van 50%, de daarop volgende 500 m2 een grondprijs van 25% en zo verder. Voor bouwkavels van vrijstaande woningen met ruime bebouwingsmogelijkheden (inhoud van de woning groter dan 750 m3 en/of een bouwvlak van meer dan 150 m2) wordt een eerste trede van 750 m2 gehanteerd, waarna de m2 prijs elke daaropvolgende 500 m2 met 50% afneemt.
Gestapelde woningen
Voor appartementen geldt dat de grondwaarde geheel afhankelijk is van het bouwvolume, het afwerkingsniveau, maar ook de vorm van bouwen. Met vorm wordt bedoeld het verschil tussen een galerijflat en een portiekflat, maar ook of bergingen en parkeervoorzieningen onder het complex gerealiseerd worden of op maaiveldniveau. Gezien de vele variabelen bij deze categorie wordt de grondwaarde bij meergezinswoningen situationeel door middel van een maatwerktaxatie bepaald.
Huurwoningen
Sociale huurwoningen
Voor een sociale huurwoning geldt dat de huurprijs lager is dan de geldende huurliberalisatiegrens van de woningwet, in het jaar van ingebruikname van de nieuwe woning. Indien binnen 10 jaar na ingebruikname de woning wordt verkocht of verhuurd voor de vrije sector dient naverrekening plaats te vinden op basis van de grondprijs in de vrije sector.
De gemeente hanteert voor gronden voor sociale woningbouw een grondprijs van € 21.500 per woning voor grondgebonden eengezinswoningen, en een grondprijs van € 20.000 per woning voor gestapelde woningen.
Vrije sector huurwoningen
Voor de grond van huurwoningen met een huurprijs hoger dan de huurliberalisatiegrens wordt de marktwaarde gehanteerd. De marktwaarde van een vrije sector woning wordt mede bepaald door de rendementseisen van beleggers. Uit het onderzoek van Gloudemans is gebleken dat de huidige marktwaarde van vrije sector huurwoningen inmiddels om en nabij gelijk is aan de marktwaarde van een vrije sector koopwoning. Gezien deze recente ontwikkeling wordt de (systematiek van vaststellen van de) grondprijs voor vrije sector huurwoningen gelijk gesteld aan die van de vrije sector koopwoningen.
Overige woningbouw
Bij gronduitgifte voor de nieuwbouw van woonvormen en bijzondere woonconcepten, die niet passen in de woningcategorieën, wordt de grondwaarde bepaald door middel van een taxatie, waarbij de vorm van taxatie afhankelijk van de situatie door de taxateur op basis van expertise wordt bepaald.
- Centraal wonen en groepswoningen: verschillende collectieve woonvormen, waarbij sprake is van gezamenlijk gebruik van keuken en sanitair, de eenheden kunnen zelfstandig zijn (centraal wonen) of onzelfstandig met toezicht en/of begeleiding (groepswonen).
- Woon-zorgcomplexen: een complex met (zelfstandige) woningen, waar ook extramurale (buiten de muren van een verzorgingstehuis) zorgvoorzieningen worden aangeboden.
- Joblodges: huisvesting van arbeidsmigranten.
- Bijzondere woningen en woonconcepten; herenhuizen, kadewoningen, waterwoningen, boothuizen, maatschappelijk gebonden eigendom, etc.
Bedrijven (inclusief agrarische gronden)
Voor de realisatie van nieuwe bedrijven wordt de grondwaarde bepaald aan de hand van een maatwerktaxatie waarbij de te hanteren vorm van taxatie afhankelijk van de situatie door de taxateur op basis van expertise wordt bepaald.
Hieronder vallen de volgende gronden:
- Industrieterrein: Grote kavels
- Bedrijventerrein: Middelgrote en kleine kavels
- Woon-werkkavels
- Detailhandel
- Horeca
- Agrarische gronden
Overige grond (o.a. snippergrond)
De gronden die als categorie snippergrond kunnen worden beschouwd hebben een oppervlakte van maximaal 150 m2. Voor een nadere inhoudelijke toelichting en de voorwaarden wordt verwezen naar de Beleidsnota snippergrond 2022.
De grondprijs voor snippergrond wordt uitgesplitst naar grond met en zonder vergunningsvrije bebouwingsmogelijkheid.
Voor uitgifte van reststroken voor nutsvoorzieningen geldt de grondprijs voor reststroken ten behoeve van nutsvoorzieningen, als de oppervlakte maximaal 150 m2 is en deze strook geen belangrijke functie meer heeft voor de gemeente.
In alle andere gevallen wordt de grondwaarde bepaald door middel van een taxatie.
| Soort grond | Grondprijs |
|---|---|
| Snippergrond met (vergunningsvrije) bebouwingsmogelijkheden | € 200 per m2 |
| Snippergrond zonder bebouwingsmogelijkheden | € 110 per m2 |
| Reststroken ten behoeve van nutsvoorzieningen | € 200 per m2 |
Sport en leisure
| Soort grond | Grondprijs |
|---|---|
| Onbebouwde sport- en leisurevoorzieningen (waaronder begrepen sportvelden, inclusief was- en kleedaccommodaties) | € 36,50 per m2 |
| Commerciële gebouwde sport- en leisurevoorzieningen, speeltuin en kinderboerderij | € 68 per m2 |
| Commerciële gebouwde sport- en leisurevoorzieningen | Taxatie |
Overige functies
Sociaal maatschappelijk
Hieronder kunnen gronden vallen gronden met de volgende bestemming:
- Huisvesting van een functie met een publiek karakter, openbaar en semi-openbaar, zoals basisscholen, wijkcentra, etc.
- Overheidsvoorzieningen.
- Huisvesting van instellingen, zonder winstoogmerk, bijvoorbeeld een bibliotheek.
- Huisvesting van sociaal-culturele voorzieningen; gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen.
- Particuliere peuterspeelzalen en opleidingsinstituten.
- (Para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd, dan wel zij gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd.
- Medische en paramedische functies, zoals artsen, fysiotherapeuten en dergelijke.
- Verzorgings- en verpleeghuizen, huisartspraktijken, apotheken en ziekenhuizen.
Voor de gronden voor realisatie van sociaal maatschappelijke functies wordt de grondwaarde situationeel bepaald aan de hand van een maatwerktaxatie waarbij de te hanteren taxatiesystematiek afhankelijk van de situatie door de taxateur op basis van expertise wordt bepaald.
Volkstuinen
De prijzen voor volkstuinen in 2023 zijn als volgt.
| Soort grond | Grondprijs |
|---|---|
| Volkstuinen (niet grenzend aan een woonperceel. In dat geval wordt namelijk de grondprijs van snippergrond gehanteerd indien de oppervlakte maximaal 150 m2 bedraagt) | € 10 per m2 |
| Volkstuinen huur (nieuw af te sluiten overeenkomsten in 2023) | € 0,50 per m2per jaar |
Parkeren
Uitgangspunt voor het parkeerbeleid is dat het parkeren op eigen terrein opgelost moet worden. De grondprijs voor parkeren wordt daarom gelijkgesteld aan de grondprijs van de bestemming waar de betreffende parkeergelegenheid op wordt aangelegd en volgens dezelfde waarderingsmethode bepaald. Dit geldt zowel voor de gronduitgifte voor nieuwbouw als voor verkoop van (gemeente)grond ten behoeve van de toevoeging van parkeervoorzieningen aan een bestaande bouw. De grondwaarde bij de uitgifte van grond voor de realisatie van openbare (betaalde)parkeervoorzieningen wordt bepaald op basis van een taxatie waarbij de te hanteren taxatiesystematiek afhankelijk van de situatie door de taxateur op basis van expertise wordt bepaald.
Opstalrecht zendmasten
Ten aanzien van de vergoeding van opstalrechten voor zendmasten geldt een basisvergoeding van €6.000 voor een eerste provider op een bepaalde locatie en een aanvullende vergoeding van €2.000 per jaar voor iedere volgende provider op dezelfde locatie.
Toepassing en besluitvorming
Erfpacht en huur
Voor uitgifte van grond in erfpacht geldt de grondwaarde voor de betreffende bestemming, zoals vastgelegd in deze grondprijzenbrief. De hoogte van de jaarlijkse erfpachtcanon is 5% van de grondwaarde. In de nota grondbeleid is opgenomen dat het beleid van de gemeente uitgaat van terughoudendheid in de toepassing van erfpacht. Voor uitgifte van grond in huur bedraagt de hoogte van de huur ook 5% van de grondwaarde.
Vaststelling en afwijking
Het college is op grond van de gemeentewet bevoegd besluiten te nemen betreffende aan- en verkopen van gemeentelijke gronden. Het college stelt hiervoor deze grondprijzenbrief vast en verstuurt deze ter kennisname aan de raad. Afwijkingen in concrete gevallen van deze grondprijzenbrief zijn toegestaan op basis van een taxatie en middels een collegebesluit (bijvoorbeeld als de markt een hogere opbrengst toestaat of wanneer de ontwikkeling van de locatie een aanzienlijke meerwaarde voor de gemeente oplevert die zonder een aanpassing van de grondprijs, erfpachtcanon of uitgiftevoorwaarden aantoonbaar niet gerealiseerd kan worden).
Overgangsbepaling
De grondprijzenbrief 2023 is van toepassing op nieuwe grondtransacties in 2023 en op de actualisatie van bestaande grondexploitaties vanaf 1 januari 2023. De grondprijzenbrief 2023 geldt niet voor bestaande afspraken, opties en overeenkomsten die voor 2023 zijn overeengekomen of waarvoor onderhandelingen voor 1 januari 2023 zijn gestart.